Bits of knowledge
/ 不動産オーナーの豆知識

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ローンのレバレッジ効果を活用して収益資産を増やす方法

ローン活用法不動産経営に興味のある方

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既にご説明したローンのレバレッジ効果を活用して、収益資産を増やす方法を説明します。この方法は、資産増加、収益増加をいっきに目指すというよりも、時間をかけて堅実に増やしていく作戦です。将来の年金対策として取り組む方々等に向いています。

この作戦では次のことを心がけていただきたいと思います。

1)ローンのレバレッジ効果を活用します。

2)“安定収益が見込める”不動産に投資します。

3)投資安全面や担保不足を考慮し初回投資では相応の自己資金を投入します。

4)基本的に不動産収益はすべてローン返済に充当します。「果実は後で」という考え方です。

5)完済した収益不動産は、次の収益不動産購入資金ローンの返済資源ならびに担保不動産として活用します。

6)“収入から家計費を引いた余力をローン返済に充当する”方が、早く目標に到達できます。

レバレッジ活用投資

では事例で説明します。

シミュレーションを簡単にするために、

投資不動産の価格はすべて1000万円、純手取り(諸経費を差し引いた投資家が受け取る収益)年50万円。手取り額はずっと変わらないものとします(あくまでシミュレーションです。実際には変動します)。担保力は500万円。

ローンは元利均等方式の3.0%固定。返済期間は純手取り収益全額を返済充当し完済する期間とします(現実にローンを組む時には安全を考慮して、もっと長い期間でローンを組み途中に繰入返済を行うことをお勧めします)。

1)投資1戸目投資。1000万円で購入、ローン500万円3%12年固定(年間返済額49.7万円)組成し12年で完済。

2)12年後に2戸目投資。1000万円購入、ローン1000万円3%12年固定(年間返済額99.3万円)組成。購入不動産と1戸目不動産収益合計100万円を返済原資、担保も購入不動産と1戸目不動産合算。12年で完済(当初から24年経過)。

3)24年後に3戸目投資。1000万円購入、ローン1000万円3%8年固定(年間返済額140.8万円)組成。購入不動産と1、2戸目不動産収益合計150万円を返済原資、担保も購入不動産と1戸目不動産合算。8年で完済(当初から32年経過)。

4)32年後には①年間収益150万円②ローン残高零③処分可能不動産3戸・資産3000万円となっており、年金の補充になるだけでなく資産も保有することが出来ます。

 

このシミュレーションを更に加速するには、ローンの一部繰入返済を行います。低金利時代において銀行に預けても大して利息はつきません。しかしローンの一部繰入返済は金利3%の借入利息分が無くなるのですから、効果的且つ確実な運用と言えます。

では上記で説明したシミュレーションを基に、毎年50万円を一部繰上げ返済(期間短縮型。別途繰入手数料が発生します)すると次のようになります。

1)投資1戸目投資。1000万円で購入、ローン500万円3%12年固定(年間返済額49.7万円)組成。毎年50万円一部繰上げ返済しし6年で完済。

2)6年後に2戸目投資。1000万円購入、ローン1000万円3%12年固定(年間返済額99.3万円)組成。購入不動産と1戸目不動産収益合計100万円を返済原資、担保も購入不動産と1戸目不動産合算、毎年50万円一部繰上げ返済し7年10ケ月で完済(当初から14年経過)。

3)14年後に3戸目投資。1000万円購入、ローン1000万円3%8年固定(年間返済額140.8万円)組成。購入不動産と1、2戸目不動産収益合計150万円を返済原資、担保も購入不動産と1戸目不動産合算、6年で完済(当初から20年経過)。

4)20年後には①年間収益150万円②ローン残高零③処分可能不動産3戸・資産3000万円となっており、年金の補充になるだけでなく資産も保有することが出来ます。