Bits of knowledge
/ 不動産オーナーの豆知識

Bits of knowledge
/ 不動産オーナーの豆知識

分譲マンションに投資する場合注意すること

不動産経営に興味のある方分譲マンション投資

豆知識分譲マンションに投資する1

収益不動産への投資を初めて検討する場合、分譲マンション投資を想定される人は多いと思います。

物件が豊富で、物件を斡旋してくれる仲介不動産会社はどこの街にあり、投資額が数百万円~数千万円と手頃且つマンションに住んだことがあったりして身近に感じられる、そして売却も容易などなど、取り組みやすいからだと思います。

分譲マンションは、ワンルーム専用分譲マンションと所有住居用に作られたファミリー向け分譲マンションの二種類があります。

ワンルーム専用分譲マンションは最初から投資用に作られたマンションですが、ファミリー向け分譲マンションは、その中の一戸分を賃貸に使用することになります。

 

投資の大きな側面である収益性を重視した観点から、分譲マンション投資で注意すべき点は主に次の点です。

  • 中古物件投資か新築物件投資かはっきりさせる。
  • マンション所在地を見極める。
  • 対象マンションの管理状況を見る。

 

1)中古物件投資か新築物件投資かはっきりさせる。

一般的に、新築マンションは最新の設備が備えられていて住み心地は良好と言えるでしょう。

しかし投資として分譲マンションを考慮する場合大事なことは投資に対して高いリターンが期待できるかどうか、言葉を変えて言うと、入居されて家賃を払ってくれるかどうかが大事です。

下の表を見ればお分かりのように、新築マンションと中古マンションの特性ははっきり分かれています。それを抜き出すと、

  • (“平均坪賃料”を見て)坪当たりの賃料は新築マンションのほうが首都圏・近畿圏・中部圏ともに過去から現在まで常に高い。このことは“高い賃料を払ってくれる入居者を呼び込むことが出来る”と言えます。
  • (“表面利回り”)表面利回りは中古マンションのほうが首都圏・近畿圏・中部圏ともに過去から現在まで常に高い。このことは“中古マンションのほうが収益性は高い”と言えます。

どちらを選ぶのかは投資する方の判断ですが、“新築マンションも所有してしまえば中古マンショ”ンです。長い目で見ると投資は中古マンションをお勧めします。

豆知識分譲マンション表

2)マンション所在地のマーケット特性を見る。

マンション投資は入居者がいて初めて成り立つので、投資マンションに良い条件で住んでもらえるかどうかが大きな決め手になります。

ワンルームマンションならば、単身者が住みたい場所かどうかを見極めなければなりません。例えば郊外で回りに大学もない場所ではワンルームマンション投資が成功する可能性は低くなります。一方ファミリーマンションに投資する場合、家賃設定で十分な検討が必要です。住宅ローン返済額に手ごろ感があると、賃貸に住むよりはローンを借りて所有した方が良いと考える人が多くなるので、ローンの手ごろ感と家賃とのバランスを考える必要があります。又立地条件も重要です。

3)対象マンションの管理状況を見る。

“マンションは管理を買え”と言われるように、管理状況がマンション価値を左右します。修繕が定期的になされているマンションかどうか、修繕積立金がきちんと積み立てられているかどうかは抑えておきたい事項です。

 

最後に一点付け加えておきましょう。マンション投資は街の仲介不動産会社で物件を見つけることができますが、管理は別という仲介会社がほとんどです。投資物件購入に際しては管理も含めた管理業務も考慮して検討してください。勿論アドミニならば仲介から管理迄一貫してサポートいたします。