Bits of knowledge
/ 不動産オーナーの豆知識

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収益不動産投資の目的。目的がはっきりしていれば投資検討はより具体的になります。

不動産経営に興味のある方総合

豆知識2目的絵1

今回は収益不動産投資をご検討する際に、投資目的をはっきりさせることの大切さについて記載します。

収益不動産投資において、多くの場合投資不動産を取得することは最終目的ではありません。きっぱり言ってしまえば「手段」です。

目的があって手段がある、これは収益不動産投資においても言えることです。

どうして目的をはっきりさせる必要があるのかというと、

収益不動産の種類は多く、そしてどれひとつとして同じ不動産がないからです。

そして不動産は目的を間違えると効果がないことがある。

下の橋の写真を見てください。

豆知識目的絵2

この橋を指差して「この橋は何か?」と問われて誰かが「コンクリートと鉄の複合構造物」と答えたらどう思われますか?

きっとピントがずれていると思われるでしょう。正解は「川を渡る手段」であり、更に言えば「車と人が渡る手段」です。つまり「渡る」が目的、「橋」は手段。そして手段としての橋はその用途や場所に応じてさまざまな形状があります。

不動産は、人がそれぞれ違う属性を持っているように、固有の属性を持っています。

収益不動産は自分で使うものではありませんが、投資目的と投資不動産の属性が一致していることはとても大事です。

そしてどんな目的にも適う不動産というものは無い、というのが現実です。

加えて、収益不動産投資を始めるに当たって検討事項はたくさんありますが、投資目的によっては知らなくても問題ない事項があります。

逆に、細かいところまで知っておいたほうが、より上手に投資に合致した運営を行うことができる事項もあります。

ですので、収益不動産の投資目的を明確にしておくことが肝心です、とまずお伝えしたい。

豆知識目的絵3

収益不動産に投資する目的は人それぞれですが、手持ちのキャッシュを元手に不動産に投資をする場合は次の4つを思われることが多いのではないでしょうか。

もちろん複数の目的を兼ねていることはあるでしょう。

  • ご自身の資産を増やしたい。銀行に預けていても利息など期待できないので、不動産投資に着目している方。
  • 自分がもらう年金だけで老後の生活が成り立つのか不安(年金制度の将来に不安を抱いている方も)。家賃収入で老後生活を安定させたいと考えている方。
  • 相続対策として収益不動産投資をする方。
  • 所得税、法人税を下げたいと考えている方。

(投資を手段ではなく目的と考える投資家が時々います。これは別の機会に述べさせて頂きます)

そしてそれぞれに応じて、目的に適った物件属性(聞きなれない言葉があるかもしれませんがここではまり気になさらないで結構です)、集中的に知っておくべきこと(〇で表記)、知らなくて良いこと(▲で表記)を記載します。

1)資産増目的

・資産の目減りが少ない物件。投資額全体の中で建物評価額の割合が少ない物件。たとえば低層建物による収益不動産。

〇不動産市況だけでなく経済市況、金融市況
▲相続税・贈与税の仕組
(但し、上手く資産増が適った時は、次のステップとして必要になるでしょう)

 

2)年金対策

・家賃収入の目減りが少ない物件。ローン活用が出来る物件。手堅い運営方法は、分譲マンション1戸から始めることです。

〇ローンの仕組と活用法
▲相続税・贈与税の仕組

 

3)相続対策

・投資金額と相続評価額(相続財産を算出するために定められた計算式によって算出します)の差が大きい物件。投資金額全体の中で建物評価額が大きい物件で、且つ実際の投資額に比べ固定資産評価額がぐっと小さい物件。例えば新築相当の賃貸マンション一棟。将来の財産分与も見越すならば、分譲マンションを複数戸投資も。でも、投資後の価格下落にも注意を向ける必要があります。
〇相続税・贈与税の仕組

▲市況変化(但し、路線価格の変化には注意して下さい)

 

4)所得税、法人税対策

・年間原価償却額が大きい物件(建物価格が高い物件)。中心地から少し離れた(土地代が高くない)高層ビル。

〇所得税の仕組

 

このように、投資目的によって投資する不動産は違いますし、知っておくべきこともことなります。

旅行でいうなら目的地を決めること、それが収益不動産投資では投資目的をはっきりさせること、これが最初に行うことです。さあみなさんも目的をはっきりさせましょう。